Differenziert & privilegiert: Bewertung von landwirtschaftlichen Immobilien

Markt- und Beleihungswertermittlung für Agrarbetriebe, Flächen, Wohn- und Wirtschaftsgebäude

Bodenqualität, Klima, Zeit, Erträge – wie ein guter Landwirt hat auch ein versierter Immobiliengutachter bei der Bewertung landwirtschaftlicher Immobilien viele Einflussfaktoren im Blick. Von der Privilegierung im Baurecht über die Bodenbeschaffenheit bis zur Bedeutung von Biotopen können die unterschiedlichsten Parameter sich wertsteigernd oder wertmindernd auswirken. Das macht Wertgutachten in der Landwirtschaft zu einer hochkomplexen Aufgabe, herausfordernd selbst für erfahrene Immobiliengutachter/-innen.

Landwirtschaftliche Immobiliengutachten brauchen besonderes Know-how

Zu landwirtschaftlichen Immobilien gehören oft die unterschiedlichsten Wirtschaftseinheiten. Neben den für Ackerbau, Beweidung oder Mahd genutzten Flurstücken gibt es Ställe, Wohn- und andere Hofgebäude, weitere bauliche Anlagen wie Zäune oder Güllegruben. Häufig gehören Wege, Wald- und Wasserflächen dazu. Außerdem betreiben viele Landwirtschaftsbetriebe heute moderne Windenergie-, Biogas- oder Solaranlagen. All das ist bei Wertgutachten in der Landwirtschaft zu berücksichtigen. Im Prinzip ist jeder Landwirtschaftsbetrieb als Sonderimmobilie zu bewerten.

 

Bodenwertermittlung bei landwirtschaftlichen Gutachten

Für die Ertragsfähigkeit von Flurstücken als Agrarflächen spielen vor allem Faktoren wie vorherrschende Bodenarten, Topographie und Größe eine Rolle. Sofern Flächen weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden,  lässt sich der Bodenwert meist über Richtwerte auf Basis ortsüblicher Vergleichsgrundstücke ermitteln. Doch bei der Ermittlung des langfristigen Immobilienwerts stellt sich auch die Frage nach einer anderweitigen, möglicherweise wirtschaftlich eigenständige Nutzung von einzelnen Flurstücken. Dann ergeben sich diverse Auf- oder Abschläge, z. B. für einen Lagevorteil am Ortsrand, unterschiedliche baurechtliche Vorschriften im Innen- und Außenbereich oder ökologische und wasserwirtschaftliche Aspekte. Zusätzlich sind bei landwirtschaftlichen Gutachten die Marktentwicklung sowie die Auswirkungen politischer Entscheidungen wie der EU-Agrarreform zu berücksichtigen.

 

Bewertung landwirtschaftlicher Wirtschaftsgebäude

Wie bei allen Immobilien sind Bauweise, Alter, Zustand und Ausstattung zu bewerten. Auch Miet- oder Pachtverträge fließen in die Wertermittlung ein. Besondere Vorsicht ist bei der Bewertung alter, eventuell sogar leerstehender landwirtschaftlicher Wohn- und Wirtschaftsgebäude geboten. Sofern noch Bestandsschutz besteht, kann das für eine Weiternutzung zur Tierhaltung vorteilhaft sein. Doch häufig gibt es einen hohen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf. Die erforderliche Investitionsbereitschaft limitiert die Käufergruppe und damit auch den erzielbaren Immobilienwert.

 

Chancen und Risiken bei der Umnutzung landwirtschaftlicher Immobilien

Die Drittverwendung ist bei landwirtschaftlichen Immobilien häufig problematisch. Zu kleine oder ungünstig geformte Flurstücke, Erschließungskosten, der Schutz von Biotopen oder der Verdacht auf aufwändig zu entsorgende Altlasten können den zukünftigen Ertragswert deutlich mindern. Zudem sind viele landwirtschaftliche Immobilien als Außenbereichsbauwerke privilegiert. Das schränkt bei Umnutzung den Spielraum für bauliche Veränderungen stark ein. Spezielle Kenntnisse des Landesbaurechts sind daher für die fachgerechte Bewertung von landwirtschaftlichen Immobilien essenziell.

Andererseits kann eine betriebswirtschaftliche Neuausrichtung oder Mischnutzung für aktive Bauernhöfe oder Resthöfe auch eine wertsteigernde Chance darstellen. Hier kommen oft Wohnbebauung oder eine touristische Nutzung in Frage. Ist Acker- oder Grünland planerisch bereits als Bauland ausgewiesen, steigt der Bodenwert um ein Vielfaches.

 

BAG Wert: Immobiliengutachter für die Landwirtschaft

Ob aktueller Marktwert, langfristiger Ertragswert oder der Beleihungswert für einen landwirtschaftlichen Kredit – die zertifizierten BAG-Wert-Gutachter/-innen besitzen umfassende Erfahrung in der Bewertung verschiedenster landwirtschaftlicher Objekte. So erhalten Sie schnell und sicher dezidierte Wertgutachten für komplexe Agrarbetriebe aller Art, z. B.:

• bebaute, bestellte und brachliegende Agrarflächen
• Milchviehbetriebe
• Schweinemastbetriebe
• Geflügelmastbetriebe
• Pensionspferdeställe und Pferdezuchtbetriebe
• Hofstellen und Restbauernhöfe